计划软件要选准确率高的还是低的- 宝龙商业:租金水平仍处行业低位

计划软件要选准确率高的还是低的- 宝龙商业:租金水平仍处行业低位

《计划软件要选准确率高的还是低的- 宝龙商业:租金水平仍处行业低位》

作者:胖虎出租率提前达标,在管面积目标或无望;租金水平仍处低位;多次违规加收电价被重罚

日前,宝龙商业(HK09909)发布了未经审核的2021年度业绩报告,这也是陈德力掌舵宝龙商业后的第一个完整财年。

在去年的年报业绩会上,德力总曾立下“军令状”,要带领宝龙商业,在未来三年实现:“出租率95%+”、“管理面积1500+万平”及“长三角规模排名行业前三”。

但唯独没有对租金水平做出规划。

在业内,宝龙虽然从事商业地产领域很早,但其租金及管理费水平在业内却低的感人。因此,德力总想要在这方面做出显著改善,或许有很大难度,倒不如先做大规模。

那么作为“三年规划”的开局之年,成绩怎么样,后续能否顺利完成目标呢?

1

出租率提前达标 在管面积目标或无望

从未经审核的年报数据来看,开局之年的各项目标进展顺利,多项经营指标均稳健向好,特别是一直为市场诟病的出租率,更是一开局就王者,整体出租率从不到90%提升到95.3%,其中宝龙城的出租率更是满铺达到100%,可以说是提前完成目标。

整体业绩层面,报告显示,截止2021年12月31日,宝龙商业收入约24.64亿元,同比增长约28.3%;毛利约8.21亿元,同比增长约38.2%;净利润约4.387亿元,同比增长约43.6%。

即使拉长时间轴来看,宝龙商业的经营业绩也是连续多年正增长,盈利水平也是不断提高的,2018年至2021年,宝龙商业的毛利率提升到了33%以上,较2020年增加了2.5个百分点,净利率也在2020年和2021年有了大幅提高,从此前的11%提升至16%、18%。

不过这一盈利水平较宝龙商业自身是在提高,但在整个行业来看仍然是很低的水平。

比如毛利率一块,宝龙商业的商业运营板块毛利率在2018年至2021年分别为30.1%、29.3%、32.8%、35.2%,同期新城控股商业板块的毛利率分别在67.76%、67.56%、70.76%、72.64%。

这一对比,差的可不是一点半点,大概是50个百分点……

不过德力总在宝龙商业的这一年多时间,对宝龙商业的提升,还是很明显的,除了盈利能力有了较大的长进之外,出租率方面也是有了较大幅度的提高。

作者统计了一下近4年来宝龙商业的出租率,数据显示,2020年及之前,宝龙商业出租率始终在90%以下徘徊,出租率低也使得宝龙商业饱受责难。

2021年的整体出租率一下子提升到95.3%,而且宝龙城、宝龙一城的整体出租率达到了99%至100%,这样的业绩的确让人为之一惊,因为二者的已开业面积达到了617万平米,约占整个宝龙商业运营面积的60%以上。

德力总的第一个目标,出租率达到95%以上提前两年完成。第二个目标,管理面积1500万平如何呢?

2021年在管面积993万平,今年计划开业11个商业项目,累计面积79.6万平;2023年及以后计划开业项目37个,累计建筑面积318.5万平米。

这样算,如果按照商业项目2年的开发周期的话,单纯靠自建自营显然是很难完成目标的,缺口还有100多万方。

至于“长三角规模排名行业前三”的目标,未明确运营面积还是收入规模,所以不好量化比较,而且长三角是江浙沪还是江浙沪皖呢?

2

租金水平仍处低位,轻资产拓展无力

目前的情势来看,德力总要完成三年规划的第二大目标“在管面积1500万方”,靠自建是来不及了,只有靠轻资产拓展了。

但宝龙商业的轻资产拓展似乎很不顺利。截至去年底宝龙商业旗下来自第三方的商业项目有22个,其中有12个是属于宝龙星汇、2个宝龙天地,这两个产品在宝龙商业产品体系中相对低端,属于社区商业系列产品。

宝龙商业主打的宝龙广场仅有8个来自第三方,仅占宝龙广场总量的八分之一。

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虽然去年新签约了10个第三方项目,算是历年拓展之最,但同时还有两个第三方项目退出了宝龙商业管理,分别是宁波宏泰广场和宁波星街坊,两个项目累计约15.3万平。

这在2021年半年报时就曾注意到,财报中消失了两个项目,但彼时宝龙商业并未作交代。

宝龙商业的轻资产项目拓展之所以难,主要原因可能还是在于租金收入水平低。

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据其财报披露的数据,作者做了下统计发现,2018年至2020年,宝龙商业的平均租金及管理费收入水平始终徘徊在1元/平米/天上下。

到2021年,平均收入水平达到1.02元/平米/天,相较去年大概提高了约3分钱。对此作者不得不手动打出一个掩面哭的表情……

或许有人会说,这样算不公平,宝龙商业2021年22个新增开业项目中有17个在下半年开业的,并没有一年周期。可以看一下2021年半年报,去年上半年的租金及管理费水平约1元/平米/天,也差不多……

宝龙商业1.02元的平均租金及管理费水平,在业内基本算是垫底了。

这么看,相比较业内标杆商管公司,宝龙商业的平均收入水平真的是太低了。和港资的那些老牌商业比如恒隆、嘉里中心、新世界等等相比,更是没法比了。

宝龙商业算是起了个大早,赶了个寂寞,“一二线的腔调,四五线的价格”,倒也很是亲民。

但这对于投资者,以及第三方来讲,并非好事。

3

违规加收电价数千万,多次被重罚

商业租金及管理费上不去怎么办?宝龙商业就打起了商家的歪主意,竟然在代收的电费上动起了“手脚”。

由于大商场目前都是实行转供电,即每户商家并没有单独建立电表,而是由商场运营方转供电力给商户,而运营方从商家处代收电费。

国家发改委、物价局等就商业用电曾多次下发文件下调基准商业电价,特别是疫情以来,为支持工商业发展,各地物价局也根据本地实际多次发文下调电价。

但宝龙商业似乎仍然在“顶风违法作案”。

据天眼查信息显示,2022年1月4日,浦东新区市场监督管理局就以“电力价格违法”为由,对上海宝龙商业地产管理有限公司开出了36.49万元的罚单,并处以警告处分。

详细情况是,2019年9月至2020年12月期间,对漕宝路宝龙广场累计196家商户提供转供电服务过程中多收取电费182.43万元。

作者发现,各地对宝龙商业及其各分公司的电价违法罚单不少。公开信息显示,自去年至今因电力价格违法被各地市场监管部门查处的宝龙商业各地分公司有7例。

除了漕宝路宝龙广场外,宝龙商业杭州下沙分公司在2018年4月至2020年10月期间,在同期电价基础上分别加价0.12元/度、0.16元/度、0.2元/度、0.45元/度乘以商户用电量收取费用,经核实,扣除合理线损电损,宝龙方面向932家转供电用户多收取费用合计937.545万元。

最终被钱塘新区市场监督局处以没收违法所得,罚款95万元的处罚。

去年底和今年1月份,上海市宝山区市场监管部门也对宝龙商业在上海的3家子公司以“电力价格违法行为”为由,警告处分,分别处以30.67万元、33万元、70万元的罚款。

从罚款数额来看,累计加收的电费恐怕也要在1000万元以上了。

宝龙商业如此损害商家的合理利益,又如何能做好口碑、提升租金水平呢?实在令人惋惜。

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