计划软件排名-世茂违约若隐若现

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《计划软件排名-世茂违约若隐若现》

一、卖卖卖,融融融,何时是个头?

1月21日,世茂集团(00813.HK)宣布,以总代价10.6亿元人民币出售上海世茂置业发展有限公司,目标公司持有一幅位于上海市黄浦路的尚未开发的商业物业及办公土地,使用权面积为4988.5平方米。预期集团将会变现出售收益约2.7亿元人民币。

买方为上海久事(集团)有限公司的全资附属公司上海久事北外滩建设发展有限公司。上海久事由上海市国有资产监督管理委员会全资拥有,主要从事营运经上海市人民政府授权的国有资产及投资政府项目。

上海久事此次收购包括总股权、资产及负债。交易之前,上海世茂建设已将6.268.220元债权转让给上海世茂置业发展。

2021年世茂集团的累计合约销售总额约为人民币2691.1亿元,集团的累计合约销售总面积为1528.63万平方米;平均销售价格为每平方米人民币17.605元。

10月中旬,世茂集团将其上海一批已经抵押的浦城路小区110套房源进行二次销售。

12月17日,世茂公告,出售西南九龙荔盈街6号及荔盈街8号维港汇项目22.5%权益,总代价20.86亿元,买方为爪哇控股(00251.HK)及会德丰及信置(00083.HK)两家合作方。出售所得款项净额预期用于业务发展、偿还公司债务及用作一般企业用途,计提亏损约7.7亿港元。该地块是2017年由会德丰、信和置业、嘉华国际、世茂房地产以及爪哇控股联合拿下的总价172亿港元项目,一度成为香港特区最贵地块。

截至12月29日,世茂集团已完成处置34.21亿元的内地资产,收取资金23.49亿元。

世茂近期通过处置资产已累计获得66亿现金。

世茂股份于2022年1月7日、14日、15日公告,公司实控人累计连续质押价值合计约28亿的8.08亿股股份用于公司经营。

世茂大股东许荣茂家族将旗下3层中环中心物业抵押给星展银行,取得14.05亿港元贷款;世茂将位于上海市浦东新区陆家嘴的总部大楼上海世茂大厦抵押融资,金额不详;世茂大股东以每股8.14港元的价格配售1.45亿股所持有的股份,相当于已发行总股本的3.97%及经认购事项扩大后已发行总股本的3.82%,融资约11.73亿港元。

1月7日,世茂建设全资子公司上海世茂投资管理有限公司也将所持的7.06%世茂股份股权质押给宁波通商银行股份有限公司上海分行,质押股份市值约为8.69亿元。

早在危机出现前,世茂系公司就开始频繁融资。10月20日,世茂服务控股公告配售及发行可换股债券,筹资48.2亿港元,其中80%明确用于并购。很快,世茂服务分别以2.46亿元、9964亿元的价格,收购了苏州天翔物业70%的股权、湖南吉立物业70%的股权。12月13日,世茂服务再以超16亿人民币收购关联公司世茂股份的物业管理业务相关公司、资产、负债和业务等,这一关联交易应为“另类输血”给世茂系。12月15日,世茂股份完成旗下到期中票付息兑付资金3135万元资金划拨。

世茂大量超高层项目沉淀过多资金。世茂还有价值665亿的投资性物业,其中不乏核心城市的酒店与商业地产。2021年6月,深圳前海世茂大厦开售启动6.18折优惠;此外,福州世茂108大厦超500米高度被喊停,降至360米。

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二、信托违约不叫违约,欲掩弥彰

2021年11月初,世茂集团(00813.HK)与陆家嘴信托产品违约的市场传闻,导致了世茂集团的股债双杀。11月5日,世茂集团股价大幅收跌超13%,15世茂02、19世茂G2、20世茂G1等多只世茂系债券价格大幅跌超20%。

2021年11月5日当日下午,世茂迅速召开了投资人电话会议。相关负责人称网传消息不实,表示世茂与陆家嘴信托有30亿元的合作融资产品,在2021年不存在到期情况,也不存在逾期或延期偿付事项,双方合作正常。

在世茂信托传闻当日,世茂集团主席许茂荣还增持了1.16亿股世茂集团股份,耗资约16.14亿港元。与此同时世茂集团于当日在公开市场回购150万美元票据,仿佛是在对外展示其良好的资金状况。

2022年1月6日,中诚信托在其官网发布一则临时公告,称“2020年中诚信托诚颐11号集合资金信托计划”发生实质性违约,鉴于本信托计划的交易对手方未能在合同约定的时点及时足额地履行差额补足义务,已出现实质性违约。

2020年中诚信托诚颐11号集合资金信托计划于2020年9月25日正式成立,募集资金14亿元,期限最长18个月,分期还本付息,信托计划存续规模6.45亿元。

根据差额补足协议和合作协议补充协议的约定,自本信托计划成立之日起届满15个月之日的2021年12月25日,共同差额补足义务人上海骞奕、项目公司佛山德茂房地产开发有限公司累计应向受托人支付变现备付金9.1亿元。截止上述期限届满日,受托人累计已收到的变现备付金金额仅为6.08亿元,尚有3.02亿元未收到,交易对手已实质性违反了交易文件的约定。该信托计划的交易对手是上海世茂建设参股30%的骞奕建材有限公司,世茂建设为该融资提供连带责任担保。

作为担保方的世茂建设表示上海骞奕为世茂建设世茂建设间接持有30%股权的参股公司,不纳入公司合并报表,不属于公司债务违约,公司尚未有公开债务违约,该信托融资相关事项不会触发公开市场债务的加速清偿。

晟佰融(海南)投资有限公司总经理、知名债务重组专家王佳佳博士表示,信托融资作为房企的一项非标融资,在融资政策趋紧的环境下受到房企的青睐。利用非并表的参股公司进行信托计划融资,将负债“藏”到母公司表外,可以让房企的负债率降低,满足当前的监管要求,但是过多的表外融资也给了投资者更多的潜在风险。

中诚信托方面在公告中同时提到,其将视项目实际情况采取包括申请查封并处置抵押物、诉讼在内的各项必要措施,切实维护信托财产安全和受益人利益。王佳佳博士表示,本次事件中中诚信托态度比较强硬,过往的做法双方私下协商一个满意的方案出来,很少将这种矛盾公开化,显示出资金方对房企的信心不足。

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三、财务数据漂亮,口袋比秃头光

2021年4月,标普评级将世茂集团从BB+提升至BBB-,继惠誉BBB-评级后,第二家国际评级机构给予世茂投资级评级。标普将世茂调级为“投资级”,这意味着,世茂集团继龙湖、碧桂园之后,第三家获得投资级信用评级的民营地产开发企业。

2021年上半年世茂成功发行了3.45%利率的10年期美元优先票据,融资成本与财务数据更为稳健的央企地产龙头中国海外发展处在同一水平。同期,世茂的综合融资成本为5.6%,也属于业内较低水平。融资利率的高低一定程度上反映了企业的财务信用水平与财务健康状况。

截至2021年6月底,世茂集团有息负债总额1645亿元,其中短期债务占27%。短期有息负债444亿元,其中一年内到期票据97.9亿元,一年内到期借款346亿元。此外,账面现金823.8亿元,现金及现金等价物747亿元,预售监管资金约219亿元。世茂集团的短期负债能有效覆盖。

2015-2020年,世茂集团签约销售额从670亿元大幅增长至3003亿元

然而,截至2021年11月末世茂集团账面现金余额约690亿元,其中项目预售资金约529亿受到监管限制。也就是说,世茂集团可动用的现金只有不足200亿。截至2021年6月底,世茂短期负债却高达444亿元。

世茂2022年到期的公开市场债务合计约为130亿人民币与25亿美元。其中一季度则是全年之中到期债务的高峰。世茂集团2022年1月将有约47.3亿元人民币债券和ABS(资产抵押债券)以及5亿美元的境外债面临到期或回售。一月的偿债高峰之后,2022年一季度到期或回收的债务还有2月份10亿美元债与3月份的9.5亿人民币债券。

2022年1月5日,世茂建设提前归还了2022年1月14日到期的一笔供应链ABS“璀璨16A”的本息。该产品发行规模为11.6亿元。1月14日,世茂股份公告称已将公司债券19世茂G1的本金及利息足额划拨至指定账户用于兑付,该债券剩余规模约19亿元。

1月17日,世茂将于1月26日、28日到期的两笔供应链ABS“平裕5优”及“鑫荃1优”,持有人通过了展期兑付方案。两笔ABS合计金额11.65亿元。根据展期方案,这两笔ABS将展期一年分四期兑付,兑付比例分别为本金的30%、20%、20%及30%。

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四、千

从去年5月开始,世茂集团旗下多个项目就已经不同程度出现工程款问题、停工问题。

世茂表外债更令人担忧,包括其管理陷入困境的福晟项目的合资平台带来的不确定影响。瑞银估算,世茂集团的表外负债约为1200亿元,是该公司前景不明朗因素的一个重大原因。

王佳佳博士表示,世茂的风险和不确定性的确来自于表外负债,规模应超千亿元,此外还有来自泉州的民间融资及供应商抵押商铺,规模也有数百亿。预计世茂集团的合同销售额将继续下滑,这将进一步减少该公司的营运现金流,进而减少其流动性,随着世茂集团的再融资风险增加,其融资渠道受限,未来6-12个月债务违约极难避免。

12月21日,标普将世茂集团的长期主体信用评级从“BB+”下调至“B+”,评级展望负面,反映出在融资渠道收窄以及销售放缓的背景下,世茂集团的流动性将持续承压。

12月18日,中植系领军人物解直锟突然去世,也引发了中植与世茂之间的资金往来的各种猜测。

中植系刚在今年7月份以16.45亿从乐视手中买走世茂工三项目。世茂工三是由世茂股份斥资30亿元打造的集商业、酒店、写字楼于一体的城市综合体项目。12月18日晚间,中植集团公布了解直锟治丧委员会名单,世茂集团董事局主席许荣茂赫然在列。2020年4月26日,中植系投资平台中海晟融通过官方微信披露,其已收购北京市东城区工人体育场西路公寓项目,并以40%权益引进世茂集团合作。

世茂体系不少合联营企业之中,出现了中植系“中植创信投资有限公司”的身影。包括深圳市樾韵企业管理有限公司、深圳市樾茂企业管理有限公司、深圳市荣樾企业管理有限公司、深圳市茂樾企业管理有限公司、深圳市樾晟企业管理有限责任公司、深圳市晟世善居实业有限公司、深圳市荣晟善居实业有限公司、深圳市升丰盈实业有限公司、深圳市融晟丰盈实业有限公司、深圳市海晟丰盈实业有限公司、深圳市融丰盈实业有限公司等11家公司。这11家合联营公司均是世茂系关联公司与中植创信各持股50%注册而成,而大部分公司引入了金融机构资本,不排除明股实债的可能性。

2020年9月1日,深圳市樾韵企业管理有限公司由中植创信投资有限公司与深圳市穆庭投资有限责任公司各持50%股权投资成立,注册资本金5000万元人民币。穆庭投资由厦门市穆隽股权投资有限责任公司(简称“穆隽股权投资”)持股100%,穆隽股权投资由贵州嘉诚创铭投资中心(有限合伙)与上海妙霖企业管理有限公司(简称“上海妙霖”)各持股50%。而上海妙霖则是苏州世茂置业有限公司100%持有的子公司。苏州世茂是由BONUS BOOM LIMITED(博希有限公司)全资持有的外资公司。BONUS BOOM LIMITED是许世坛与许荣茂共同持有的一家港资企业。

如果说中植系公司与世茂仅仅是股权合作关系,那么贵州嘉诚创铭投资中心(有限合伙)的资金结构也透露了世茂表外融资路径。

贵州嘉诚创铭投资中心(有限合伙)由贵州茂晟投资管理有限公司持股60%,贵州泰嘉投资管理有限公司持股40%。贵州茂晟投资管理有限公司同时也是贵州泰嘉投资管理有限公司100%持股的全资子公司。换言之,贵州嘉诚创铭投资中心(有限合伙)就是贵州泰嘉投资管理有限公司的全资子公司。

贵州泰嘉投资管理有限公司是摩根大通全资子公司中嘉富通(北京)投资有限公司与贵阳观台泰产业建设投资发展有限公司各持股50%成立的,贵阳观台泰产业建设投资发展有限公司由贵阳市观山湖区发展和改革局持股87.7193%与中国农业发展银行全资子公司中国农发重点建设基金有限公司持股12.2807%注册成立。

作为一家跨国金融服务机构及美国最大的银行之一,摩根大通介入一家租赁行业公司,显然要发挥其金融属性。而贵阳市观山湖区发展和改革局与农行的介入,不排除这家公司已有抵押担保贷款之类的动作。

前述11家公司均为2019年、2020年左右成立,时间节点与世茂收购福晟集团切合。一般而言,合联营公司不是合并财务报表的合并对象。那么,世茂通过成立合联营公司引入资金的模式,不失为一个表外负债的隐秘通道。

合联营公司在世茂体系内的数量庞大,据世茂2020年年报及2021年中报披露,2020年,世茂一共有85家合联营公司;2021年中报显示,世茂为合联营公司垫资超过50亿。

合联营公司也为世茂带来潜在债务风险:一家银行对上海世茂提起诉讼,称上海世茂须代上海世茂的联营公司杭州世茂世纪置业有限公司(“杭州世茂”)偿还借贷本息共计约3.9亿元人民币,由于杭州世茂陷入财务困难,而上海世茂为其借贷提供担保。世茂2021年中报不得不为此计提损益约5321万元人民币。

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