REITs虽好,但也应理性对待!

REITs虽好,但也应理性对待!

公募REITs从产品获批、发行、询价到上市,从第一批到第二批,备受市场关注,更是在资本市场交出了一份亮眼的答卷。根据Wind统计,截至2022年1月21日,公募REITs收盘价相对净值的溢价率中位数达到32.54%,而同期万得全A指数的涨幅也仅为0.62%。

但是,被热捧的公募REITs,其收益又是否合理呢?根据中金公司的研究,一方面,美国公募REITs的长期综合收益率大概在13%—14%,而且从归因看,价格和分红的贡献基本是对半分;反观国内公募REITs,主要收益基本都来自二级市场的溢价。另一方面,美国公募REITs的日换手率是在7‰—8‰,而国内公募REITs的日换手率高达2%,可见国内公募REITs的交易过于活跃。由此可以看出,国内公募REITs的二级市场价格暴涨的确存在一定非理性,而且价格终会向内在价值回归,投资者也应敬畏市场,切勿盲目追涨。

其次,收益和风险是相辅相成的,对于任何资产都是如此。从长期看,公募REITs预期收益和预期风险水平低于股票型基金,并高于债券型基金和货币市场基金。而根据Wind统计,自2004年以来,偏股混合型基金指数的年化收益率为15%,近10年为14%;若用首批公募REITs的中位数收益率来测算,公募REITs的年化收益率高达43%,远远高于股票型基金的收益水平。所以从跨资产角度看,公募REITs的短期高收益也不具备可持续性。

追本溯源,REITs产品定价的核心也在于中长期价值的“锚”,绝非是对短期交易价格的随波逐流。公募REITs的底层资产主要是成熟优质、运营稳定的基础设施,如产业园、高速路、污水处理等市政工程,长期现金流预期相对明确、波动性相对较小,所以公募REITs的收益也主要来自项目的经营收益和资产的增值。这也就是说,从REITs的底层逻辑看,REITs产品并不具备持续暴涨的基础,更不适合被作为短期炒作的对象。

事实上,REITs更加适合从资产配置的角度来做长期投资:

一方面,从国际经验而言,REITs已成为仅次于股票和债券的第三大类基础金融产品,已有40多个国家和地区设立了REITs市场,而且REITs与股票、债券等大类资产相关性较低,同时具备流动性较高、分红比例稳定、税收政策优惠、信息披露完善等特点。

另一方面,改革开放40多年来,我国已在基础设施领域形成极为丰富和优质的存量资产。根据国家统计局披露的基础设施累计投资额测算,截至2020年底我国基础设施存量近130万亿元。对于个人投资者而言,通过公募REITs可以用较少的资金参与到大型基建项目中,分享国家经济高质量发展的红利。

就当前而言,国内的公募REITs仍属于创新金融产品。个人投资者更要充分了解REITs产品的收益本源、风险收益特征等,聚焦基础设施资产的经营能力,以及估值的合理性,坚守长期价值投资,切勿盲目跟风、追涨杀跌、“炒新炒缺”。(CIS)

风险提示:市场有风险,投资须谨慎。

《REITs虽好,但也应理性对待!》

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