美元债违约在蔓延!佳兆业的二次危机

美元债违约在蔓延!佳兆业的二次危机

《美元债违约在蔓延!佳兆业的二次危机》

佳兆业是否已经迎来了自己的第二次危机?

从商票逾期,到美元债违约,那些曾经幻想依靠高额融资成本,寻求周转模式的房企正在遭到反噬。

卷入这场危机的房企,名单也越拉越长。

10月4日,百强房企花样年控股集团有限公司(01777.HK)因未能偿还到期的2.06亿美元债务,构成债务违约;

不久后,当代置业对一笔10月25日到期的票据开展延期三个月兑付的同意征求,票据本金2.5亿美元,票息13.8%;

10月11日晚间,江西某龙头房企也发布公告称,无力偿还10月18日到期的美元债;

据克而瑞统计数据,仅截至9月27日,2021年房企累计违约债券只数达到39只,较2020年增长25只,累计金额达到467.5亿元,较2020年增长159%。

如今票据违约甚至成为判断房企爆雷的一个讯号,每家房企对于这样的信息都开始风声鹤唳,例如佳兆业集团。

10月9日,市场传闻佳兆业未兑付美元债利息。数据显示,过去一个月间该笔票据报价最高达99.215.此后开始下降,并自10月4日暴跌,最低曾达到42左右。

面对质疑佳兆业立即发文澄清:

关于未兑付10月9日美元债利息的不实传闻。佳兆业发行的2022年4月9日到期5.5亿美元优先票据,近半年期利息支付时间为10月9日。佳兆业已于10月8日13:00通过中银香港完成利息转账以及支付……

但资本市场的质疑声从来不是空穴来风,伴随着中国恒大、花样年等系列房企债务违约事件发生。

资本市场信心持续下滑,进而导致境内外债券市场波动性加剧,而佳兆业庞大的美元债务问题,无疑将成为市场重点关注的一个对象。

117亿美元海外“高利贷”

2021上半年佳兆业给投资者交出了一份满意的答卷。1-6月,佳兆业继续实现大增,合约销售638.54亿元,同比增长达77.2%;期内已售总建筑面积380.59万平方米,增长79.6%。在调控持续落地的情况下,放眼整个行业,这也是一项不错的成绩。

《美元债违约在蔓延!佳兆业的二次危机》

但有些房企的规模和业绩是真金白银,而有的房企则是以高额融资成本为代价,佳兆业无疑属于后者。尤其是在2017年,国内推行金融去杠杠,房地产调控政策密集出台,很多房企开始“出海”。

其中,2021年下半年到期规模较大的房企,包括花样年控股集团有限公司、华夏幸福、远洋集团、融创中国、雅居乐等;2022年到期规模较大的房企包括中国恒大集团、绿地、景程有限公司、碧桂园等。

佳兆业同样也是其中的一员。据企业预警通披露,截至目前,佳兆业集团拥有20余只美元债,余额约为117亿美元,票面利率多在10%以上。而今年上半年,房地产行业的海外债融资成本呈现出下降趋势,行业平均成本在7%左右,这对于佳兆业而言无疑是“高利贷”。

光大证券对此表示,对于一些现金流本就紧张的房企而言,依靠抬高利率发行离岸债券,无疑是铤而走险,但债台高筑的房企们已经没有更好的办法。

佳兆业流动性紧张也并非没有征兆。据山高金融10月3日公告显示,佳兆业向山高金融发行1.2亿美元票据集资,票面利率为每年11.5%,同时抵押佳兆业美好67.18%股权,这也是佳兆业持有后者的全部股份。

一位市场人士就此分析表示,已抵押物业公司股权融资,表明佳兆业的债务偿还面临压力,虽然还没有出现违约情况,但可能有一些未来到期的贷款紧急要还,为了避免债务违约,就采用股权质押融资。

首家美元债违约的中国地产商

除了高额的美元债务问题之外,佳兆业的信用问题,或许也是此次市场担忧的焦点,毕竟佳兆业可是首家美元债违约的中国地产商。

时间回溯到2015年,据《华尔街日报》报道,佳兆业集团称其已经在偿还其离岸债券利息的偿债义务上违约,目前该集团正在与其债权人就债务重组的问题展开谈判。

债权人表示,佳兆业既未在3月18日如期偿还定于2017年到期的2.5亿美元债务的1610万美元利息,也没能在3月19日如期偿还定于2018年到期的两笔债务的3550万美元利息。声明表示,即使是在过了30天的宽限期以后,佳兆业也未能偿还这些债券的利息。

彼时的佳兆业集团正寻求让其在岸和离岸债权人作出让步,以便促进另一家房地产开发商融创中国对其实施援救的进程。而佳兆业集团的债务困境可以追溯至2014年11月份,当时深圳市当局禁止其出售位于该市的11个房地产项目,从而切断了其履行偿债义务所需要的现金流。

但当时有分析师猜测称,颁布这项禁令很可能是想要对佳兆业集团董事长郭英成施压,促使其配合涉及一名深圳市官员的贪腐调查。郭英成在去年12月份辞去了佳兆业集团董事长的职务,但该公司上周称其将重新任命他为董事长。

据当时资料显示,最严重时佳兆业账面可用资金仅剩6亿元,而一年内到期的贷款高达300亿元,一度濒临破产。虽然最终危机化解,但“违约门”事件终究在互联网和资本市场留下污点,远高于行业的高美元票据利率成为时刻挂在佳兆业脖子上的雷。

但如今看来,佳兆业似乎并未吸取教训。伴随着海外债务的到期日逼近,这颗雷依然有引爆的可能。

佳兆业的第二次危机

无论业绩报如何亮眼,但是负债务问题一直是佳兆业的硬伤。自“锁盘”风波以来,佳兆业集团便常年与超高负债率相伴。ifind数据显示,自2014年以来,在香港市场138家内地房企中,佳兆业集团的净负债率便一直稳居前五,2017年净负债率甚至登顶。

据佳兆业中期业绩报告披露,截至6月末,该公司总负债2376.62亿元,总资产3191.12亿元,资产负债率74%。期内公司增发4笔美元优先票据,已通过现金要约收购、二级市场回购等方式,全期偿还19亿美元优先票据。期末公司优先票据账面值为717.05亿人民币,在手现金487.4亿元。

负债率畸高原因,与佳兆业集团定位“城市更新”分不开。据业内人士介绍:“从旧改项目来看,往往融资的规模比较大,而且拆迁的成本很高、周期过长,这或会影响此类项目的债务偿付能力。”

《美元债违约在蔓延!佳兆业的二次危机》

为此,佳兆业也开始频繁高成本发债。1月28日,佳兆业集团控股有限公司(1638.HK)发布公告,拟发行2025年到期的2亿美元优先票据,年利率9.95%。

公告显示,上述额外发行的美元优先票据将于2025年到期的3亿美元9.95%优先票据合并形成单一系列。

开年以来,佳兆业在1个月内已发两笔美元债,发债平均利率约为10%。1月20日,佳兆业亦发布公告称,发行额外2023年到期的3亿美元优先票据,年利率10.875%。该笔美元债将于2023年到期的4.5亿美元的优先票据合并形成单一系列。

对于上述两笔美元债的发行理由,佳兆业方面称,额外票据发行所得款项将用于一年内到期的现有中长期离岸债务再融资。

而从佳兆业频繁高成本发债的行为看,集团有些借新债还旧债的意思。业内人士对此认为,在境内融资渠道受限,市场购房热情下挫的情况下,多数房企资金周转不灵,“借新还旧”已经成为房企偿还美元债的主要模式。

回想起几年前佳兆业的危机,那时候融创可谓名副其实的白衣骑士。有分析人士指出,融创中国实际上是为佳兆业提供一笔以收购为名的有息贷款,帮助佳兆业支付员工工资、工程款等应急款项,保障公司的日常运营,融创虽然收购失败,但还是应该被感谢。

这正如融创总裁孙宏斌的观点,收购佳兆业虽然没成,但赢得了人心。佳兆业新闻发言人也表示:“融创介入佳兆业收购的这段时间里,我们看到了他们的很多优点,是一个非常优秀的团队,很多地方值得佳兆业学习。因此,未来有机会也希望双方还可以合作。”

但六年的时间过后,佳兆业似乎并未学到什么。在市场整体环境下挫的当下,假如重蹈覆辙估计不会再有什么白衣骑士。

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