计划软件下载-投资地产逻辑是什么?

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最近一段时间以来,中国平安(02318)因陷入华夏幸福债务事件、参与方正集团重组、投资凯德来福士广场项目等,其投资策略备受外界关注。

平安保险资金如此看好地产的背后逻辑是什么?有丰富的地产投资经验基础上,为什么还会在华夏幸福上失利,又从中得到了哪些经验教训?在市场利率下行,资产配置压力越来越大的背景下,今年整体投资作何布局?重点关注哪些投资领域?

带着这些问题,上海证券报记者近日专访了中国平安集团首席投资官陈德贤。

平安保险

资金投资地产的背后逻辑是什么?

上海证券报:近年来,平安人寿大手笔投资了一批地产项目,是不少大型房企的主要股东。平安保险资金如此看好地产的背后逻辑是什么?

陈德贤:市场对平安保险资金投资地产似乎有很多误解。平安集团对地产是有选择的投资,符合国家政策和监管规定,而且整个地产投资占保险资金的比例并不高。

平安保险资金一贯坚持的地产投资策略是:坚持长期投资;专注符合政策导向的商办、养老、公租房、长租公寓、物流、基建等社会民生领域的长期投资机会,看重长期持有的优质、稳定、收租型物业,这和当前“房住不炒”的总基调是完全一致的。

我想先说几个数据:

一是,平安保险资金的地产配置到底有多少?

其实,我们在年报、季报中都会披露,截至今年一季度末,我们保险资金所持有的投资性物业604亿元,占平安集团3.8万亿元保险资金投资规模的比例不到2%。即使加上地产相关的股权、债权,占比也只有不到4%,远低于监管对保险资金投资不动产30%的比例上限。对于最近市场关注比较多的房企,中国恒大集团、蓝光、泛海国际等等,平安保险资金都是0敞口。

二是,平安投资不动产的收益怎么样?

不动产组合过去为平安保险资金贡献了稳定的投资收益,每年贡献净投资收益的比例大概在10%。这里有两点细节需要重点说明:第一,即使去年在疫情影响下,我们不动产存量组合的投资回报率仍在5%以上,连同不动产股权、债权,合计贡献了157亿元的净投资收益,占我们总净投资收益的比例达到10%。第二,平安保险资金的不动产在会计上都是用成本法计算的,不计入评估增值,所以,这些投资收益都是真金白银的、稳定的收租分红贡献。

数据说清楚了,再谈逻辑。为什么要投这些不动产投资?我认为,核心是这八个字——久期匹配、稳定收益。

首先,保险资金的特点是负债久期长、规模大,又有精算、财务等多重约束,要求稳定、持续回报。平安寿险的负债端久期长达15年,规模已超3万亿元,如此大规模的长期资金,在市场上寻找可匹配、风险可控、收益稳定、穿越周期的资产并不容易。尽管我们70%以上都投资了固定收益产品,但长期看,利率下行,债券无法抵抗通胀,投资收益将被严重挤压。所以,配置一定比例的另类资产,是长期保险资金的“必需品”。

第二,优质的持有型不动产物业,是相对不错的匹配资产。有稳定的租金收益、资产保值增值、抵抗通胀等特点,非常符合保险资金的投资需求,是未来低利率环境下保险资金配置的压舱石。而投资优质的持有型物业,也是国内外保险资金的普遍做法。

第三,从过往看,我们投资的地产项目主要是一二线城市、核心区位的成熟商办、物流以及重大基建项目。另外,我们还积极拓展公租房、长租公寓、养老等社会民生领域的长期投资机会。目前,平安集团的保险资金对不动产、基建在内的投资规模占比合计还不到10%,远低于30%的监管比例上限。

第四,辩证地说,投资不是一成不变的。过去在房地产行业迅猛发展的时代,我们投资头部房企股票的逻辑是追求稳定分红、财务投资,也确实享受到了行业发展红利。在目前行业环境变化的背景下,未来保险资金对不动产股权、债权的投资势必更加谨慎。

如何看待华夏幸福投资项目?

上海证券报:平安有丰富的地产投资经验,但投资华夏幸福却失利了。此次投资失利后得到了哪些经验教训?

陈德贤:当初投资华夏幸福,是因为它的商业模式与保险资金的投资秉性是契合的。华夏幸福不是一个传统的地产公司,而是一个产业新城运营公司,它的基本模式是一二级联动开发一块地方,引进产业,支持地方政府的发展。

但是,近一两年,环境改变对它的业务模式的冲击很大。宏观环境发生变化,环京区域调控非常严格,对华夏幸福回款影响巨大,疫情带来的影响也较大。同时,华夏幸福的管理粗放且扩充太快,导致陷入经营困境。事后来看,华夏幸福的经营管理能力和效果没有达到我们的预期,也没有达到市场预期。

从我们自己的角度来看,我们也进行了深刻反省和检视,从中汲取宝贵教训,往后将会更加注重以下三点:政策风险的预防管理,严格控制投资组合集中度风险,投资标的的经营稳健性。

投资凯德做好充分尽调了吗?

上海证券报:上个月,平安人寿又以330亿元投资了凯德6个来福士广场项目,又是一次百亿元大手笔。布局地产的频率如此密集,是否做好了周密的考虑、深入的尽调、充足的准备?

陈德贤:如前面所说,优质的持有型物业的投资期限较长,租金收益相对稳定,能够很好地匹配寿险资金规模大、久期长的负债特性,所以,合理配置一定比例的不动产,是平安集团践行的长期投资策略之一。

这次投资的凯德来福士资产包,虽然看起来规模很大,有330亿元,但相对平安人寿逾3万亿元的可投资产来说,占比不到1%。对比目前我们不动产加基建总共不到10%的资产规模配置比例来说,是有空间的。

在投资之前,项目团队在尽调、谈判和投后管理安排方面,都进行了非常谨慎、周密的评估和准备。

从质地看,这6个项目,可以说是凯德集团在境内最核心的成熟优质资产,分布在一二线城市核心商圈,租约稳定,整体出租率在90%以上,租金回报率在5%左右。

从价格来看,是经过严谨评估的,合理且略低于同类市场大宗交易平均水平。投资决策前,由聘请的外部专业估值机构估值和公司内部专业测算评估双重估值验证;同时,在交易协议中,设置了投后运营管理的预期收益率及如不能达成的奖惩条款,降低估值风险。

从投后安排,平安拥有项目的重大控制权,凯德将负责在协议约定权限范围内进行日常管理。投资后,平安对每个项目的持股比例在60%至70%之间,在各项目公司中都有委派多数董事以及部分监事和管理人员,在不同层面参与项目重大事项的投后管理和决策,并有否决权。

这次的合作方凯德集团是国际知名的大型地产管理人,在全球30多个国家、200多个城市管理超过6700亿元的资产,拥有丰富的商业地产管理经验。为了绑定共同利益,凯德在每个项目上都保留至少20%的股权,这也是此类大型地产管理人的常见模式。

今年整体投资策略是什么?

上海证券报:平安保险资金今年的整体投资策略是什么?今年以来,平安保险资金的整体投资收益情况是怎样的?尤其是在权益投资、股权投资、不动产投资等领域的投资收益和风险敞口等情况如何?

陈德贤:投资策略方面,今年全球金融市场震荡加大,宏观经济面临复苏与疫情反复的拉锯、通胀、信用风险等多重压力,国内经济虽平稳向好,也存在一些结构性失衡,股票市场波动加大但仍有结构性机会。

基于此,平安保险资金今年的整体投资策略可以概括为三大方向:

1、补收益:通过TAA、MoM/FoF投资,把握时点和行业,增厚投资收益。

2、稳收入:今年到期再投资规模约1650亿元,将滚动投向稳定分红类资产,例如固收产品、高分红股票、成熟期物业等。同时,择机调整部分持仓股票的行业布局,以应对市场和行业风险。

3、零亏损:一方面,强化投前审批、风险把控和投后管理;另一方面,加强风险预判,资产摸底排查,提前应对部署。

此外,从中长期策略角度,平安还将根据国家重大战略发展方向进行区域、主题和行业的投资布局。顺应“共同富裕、绿色环保、科技创新”等国家策略,在区域发展、碳中和与新能源、产业升级、科技投资方面增加配置。

从投资收益来看,截至今年一季度末,平安保险资金净投资收益绝对金额368亿元,同比增长15.1%,各类产品分红收息都较去年有所上升。总投资收益率较去年同期下降15BP,主要原因是华夏幸福减值影响。若剔除华夏幸福影响,绝对金额较去年同期上升132亿元,同比增长132%,对应投资收益率是提升27BP。

权益方面,一季度市场波动较大,我们抓住机会进行战术配置操作,实现了短期投资收益;不动产方面,存量资产租金回报率7.5%,已经比去年疫情时5%以上的回报有所提升。目前不动产组合每年贡献净投资收益比例约为10%,提供了长期稳定的现金流收入,对熨平投资收益波动起到积极作用。

总的来看,过去十年,平安保险资金平均净投资收益率5%,总投资收益率5.3%,综合投资收益率5.5%,均高于5%的内含价值长期投资回报假设。上市以来,平安集团历史净投资收益和综合投资收益绝对金额的年均增速分别达到22%、21%,超越规模增速。

另外,对于市场非常关注的风险敞口,目前保险资金投资组合整体质量是比较稳定的。对恒大、蓝光发展泛海控股(000046.SZ)等近期市场关注的公司,平安保险资金都是0敞口。

上海证券报:权益投资的具体策略是什么?看好哪些市场机会?

陈德贤:我们预计今年下半年股票市场的波动可能会较大,有机会、有风险,总体中性。中国经济运行恢复稳中向好,IMF最近上调了对中国经济增长预测至8.5%,但同时经济复苏也存在一些不平衡。所以,我们会在防范风险的同时,把握结构性机会。

从风格看,低估值高分红的股票有估值修复的可能性。2020年高分红股表现大幅落后,再跑输的概率不大,全面反转仍要些时间。此类股票投资必定会面对短期的波动,但长远来说会提供稳健的回报。

从行业看,机遇与风险并存。大消费主题、产业升级、数字经济、碳中和等有投资机会,而政策正常化、债务违约压力、美联储货币宽松边际收紧、美元汇率升值可能会带来市场波动风险。

平安保险资金将继续坚持长期持有、逆周期、面向价值和基本面的投资策略,以价值为核心,同时在战术策略层面适当增强收益,具体包括成长风格结构性机会,以及FOF、MOM外部管理人超额收益。

除了地产还重点关注哪些投资领域?

上海证券报:除了传统的不动产投资之外,平安集团还重点关注哪些投资领域?

陈德贤:除了传统的不动产投资,平安集团旗下的平安资本和平安创新投资基金还长期专注于新兴产业领域的投资。

在投资方向上,主要关注五大领域:消费升级、现代服务与科技、医疗健康、高端制造与节能环保。典型投资案例包括:君乐宝、汽车之家万国数据新高教集团、今日头条、药明康德(02359)美年健康中集车辆宁德时代天楹股份等一大批优秀企业。同时,我们的团队还在海外参与投资了Space X、Tmunity、NextCure、Payoneer、Prenetics以及ironSource等一批优秀项目。

其中,Payoneer是全球领先的创新型跨境数字支付与商业赋能平台,ironSource则是以色列最大的互联网公司,两家均已在今年6月完成挂牌上市。

此外,医疗投资板块方面,4月9日,平安创投被投企业科美生物登陆上海证券交易所科创板。此外,健麾信息也已成功上市,润泽科技启动借壳上市;药明康德、Sorrento等项目陆续退出,一期基金也已进入退出期。

在环保领域,我们在2010年投资了中国天楹,助推公司成为国内固废行业龙头上市公司。2016年,平安集团再次联合天楹进行海外收购,助力公司迈向国际环境服务龙头企业。我们在天楹项目的回报倍数超过8倍。

低利率环境下如何降低风险?

上海证券报:在市场利率下行时代,资产配置压力越来越大。从保险资金的角度来看,平安集团主要通过哪些方式,尽量降低利率风险?

陈德贤:必须承认,在市场利率下行时代,资产配置压力不小,未来要想继续保持5%的NII收益率是有挑战的,但我们会努力优化投资策略,做好资产负债管理,平衡好收益及风险。

一是降低久期缺口。长久期债券以国债、地方政府债、铁路总公司债等高等级品种为主,目前久期缺口已经降到4年,未来将保持资产负债久期缺口基本稳定在目前适中的水平。

二是持续改进战略资产配置,做到风险前置管理,获取β收益。

三是做好优质另类资产投资,比如,有稳定现金流回报的优质商业地产、物流地产、公租房、基建REITs,这些资产期限较长、收益稳定、抗通胀,是对长久期债券的有效补充。

上海证券报:在整个宏观经济增长处在动能转换时期,平安集团会在资产配置上作出哪些调整?哪些行业、产业会成为平安集团未来重点关注的领域?

陈德贤:平安集团将重点关注符合高质量增长要求的中高端支柱产业,探索实体经济的投资机会。

经济动能转换的本质是高质量发展,不是单纯地追求经济发展的高速度,而是要追求效率更高、供给更有效、结构更高端、更绿色可持续以及更和谐的增长。我们未来将重点关注三个高质量增长的支柱型产业。

一是战略性新兴产业。例如,新能源、新材料、生命生物工程、信息技术及移动互联网、节能环保、新能源汽车、智能机器人、高端装备制造等;二是服务业。例如,消费服务业、商务服务业、生产服务业、精神服务业等;三是现代制造业。例如,航天器制造与航空器制造、高铁装备制造、核电装备制造、特高压输变电装备制造、现代船舶制造与海洋装备制造等。

 

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